Il distacco dal riscaldamento centralizzato: la nuova legge ricalca la giurisprudenza della Cassazione ma…..
Il Presidente della Repubblica ha firmato la legge di riforma del condominio che con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale diventerà a giorni legge dello Stato a tutti gli effetti.
Tra le tante interessanti novità che dopo settant’anni sono state introdotte nel nostro ordinamento ve ne è una in particolare che è destinata forse ( e vedremo il perché) a porre fine ad una innumerevole serie di controversie giudiziarie.
L’ultimo comma dell’art. 1118 del Codice Civile novellato dalla recente riforma così recita:
“il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Il Codice fa quindi proprio l’indirizzo giurisprudenziale che da oltre un decennio si era andato formando e rafforzando con numerose pronunce della Suprema Corte di Cassazione e dei giudici di merito.
La giurisprudenza aveva infatti ritenuto possibile il distacco in presenza di due requisiti fondamentali: mancanza di squilibri di funzionamento derivanti dal distacco e mancanza di aggravi di spesa per gli altri condomini.
Il principio era stato espresso in numerosissime sentenze tutte dal contenuto pressocché simile espresso dalla seguente massima:
“Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio; soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso”. Cass. civ., sez. II, 30-06-2006, n. 15079, Cass. civ., sez. II, 25-03-2004, n. 5974 e conformi Cass. civ., sez. II, 21-05-2001, n. 6923 e Cass. civ., sez. II, 14-02-1995, n. 1597, Cass. civ., 23-05-1990, n. 4653. Cass. civ., 30-11-1984, n. 6269.
Al tempo stesso la giurisprudenza aveva ritenuto che il requisito del mancato aggravio di spesa in capo agli altri condomini potesse essere ovviato ponendo a carico del distaccato tale maggior onere.
Il principio era stato così espresso dal Supremo Collegio:
“I condomini che abbiano distaccato i propri appartamenti dall’impianto centralizzato di riscaldamento condominiale, mentre non possono sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione dell’impianto stesso, non sono tenuti, invece, alle spese inerenti al suo uso (nella specie, per l’acquisto del gasolio) pur dovendosi far carico della eventuale maggiore spesa sostenuta pro quota dagli altri condomini rispetto al periodo anteriore al distacco.” Cass. civ., sez. II, 20-11-1996, n. 10214, conforme Cass. civ., sez. II, 30-03-2006, n. 7518, A. Roma, 20-11-2008.
Con la possibilità di porre a carico del condomino distaccatosi il maggior onere derivante agli altri condomini da tale distacco veniva quindi superata la risalente giurisprudenza che più dogmaticamente escludeva il condomino distaccatosi da qualsiasi obbligo che non fosse relativo alla conservazione dell’impianto (cfr. Cass. civ., sez. II, 09-01-1999, n. 129 e Cass. civ., sez. II, 12-11-1997, n. 11152).
Era ed è pacifico inoltre che il condomino distaccatosi possa sempre chiedere di essere riallacciato all’impianto centralizzato in ossequio al principio, già affermato dall’art. 1121 in ordine alle innovazioni, che consente anche ai condomini inizialmente contrari di partecipare ai relativi vantaggi contribuendo però alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera.
Il principio viene espresso con la seguente massima:
“In materia di condominio negli edifici, incombe al condomino che abbia ottenuto il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, l’onere di chiedere al condominio di poter (nuovamente) allacciare la propria unità immobiliare all’impianto comune e di sopportarne la relativa spesa”. Cass. civ., sez. II, 28-01-2004, n. 1558”.
Tornando al testo della riforma non si può fare a meno di osservare che non risulta quindi tradotto nella disposizione legislativa novellata il principio in base al quale l’eventuale maggior onere che grava sui condomini rimasti allacciati all’impianto centralizzato debba far carico ai condomini distaccatisi.
Stando al testo letterale del nuovo articolo 1118 sembra doversi escludere la possibilità di porre comunque le spese di esercizio del riscaldamento a carico dei condomini distaccatisi pur non escludendosi espressamente il contrario e d’altro canto sembra non potersi autorizzare il distacco se esso provoca un aggravio economico agli altri condomini.
Le mancate precisazioni in tal senso da parte della norma lasciano pertanto aperto il varco ad un notevole contenzioso.
Andrà infatti accertata, caso per caso, la mancanza di squilibri all’impianto che costituirà comunque condizione indispensabile per l’effettuazione del distacco, ed al tempo stesso la circostanza se dal distacco deriverà o meno un aggravio di spesa per gli altri, ma tale ultima circostanza, se verrà confermata la precedente giurisprudenza anche nel vigore della nuova legge, non sarà di ostacolo al distacco che potrà essere ritenuto egualmente legittimo, nonostante il tenore letterale dell’art. 1118 c.c., alla condizione però che il distaccante si accolli il peso del maggior onere a carico dei condomini rimasti allacciati.
Ove si dovesse optare per una rigorosa interpretazione della norma il distacco potrebbe essere precluso ogniqualvolta ciò comporti un seppur minimo aumento della spesa per i condomini rimasti allacciati .
L’annosa problematica che sembrava risolta resta più che mai aperta quantomeno sotto il profilo economico.
Il legislatore poteva e doveva fare meglio.
Avv. Prof. Giorgio Vecchione