RESPONSABILITÀ PER DANNI DA INFILTRAZIONI PROVENIENTI DAL LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO
In tema di condominio negli edifici, nel caso in cui il lastrico solare (o terrazzo a livello) non è comune a tutti i condomini, essendo ad uso esclusivo del proprietario dell’immobile che ne gode, dei danni derivanti da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare.
La Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza, 10 maggio 2016, n. 9449, si è nuovamente pronunciata sulla natura di tale responsabilità[1].
In passato la giurisprudenza aveva rinvenuto la fonte dell’obbligo risarcitorio nella responsabilità per inadempimento alle obbligazioni propter rem poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare e, quindi, per la manutenzione delle cose comuni.
Per il nuovo orientamento della Cassazione dei danni rispondono sia il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in ragione della funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo. Detta funzione impone infatti all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Per le sezioni unite, quindi, chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l’uso esclusivo, dall’altro lo costituisce custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c.
Dall’inquadramento del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discendono, infine, le seguenti conseguenze.
Trovano applicazione le disposizioni in tema di responsabilità extracontrattuale relative alla prescrizione ed alla imputazione della responsabilità e, pertanto, del danno risponde esclusivamente il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Ne consegue l’esclusione di obbligazioni a carico dell’acquirente di una porzione condominiale relativamente a fatti dannosi verificatosi prima dell’acquisto.
Trova altresì applicazione la disposizione di cui all’art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire per l’intero nei confronti del singolo condomino (nei limiti della quota imputabile al condominio) evitandosi in tal modo al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota. Trova, infine, applicazione l’intera disciplina dell’art. 2051 c.c., anche per il caso fortuito con conseguente esclusione della responsabilità di chi ha la custodia del bene.
Leonardo Vecchione
Avvocato in Roma
[1] Si veda Cass. civ. Sez. Unite, 29 aprile 1997, n. 3672.