ULTIMI ORIENTAMENTI DELLA CASSAZIONE IN TEMA DI NULLITA’ DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER MANCATA REGISTRAZIONE
La Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite, con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, è intervenuta nuovamente sulla (in)validità del contratto di locazione non registrato statuendo che:
- A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
(B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
(C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
La sentenza in esame offre lo spunto per una breve disamina dei rapporti intercorrenti tra contratto di locazione e tardiva registrazione.
La normativa.
La l. 30 dicembre 2004 n. 311, all’art. 1, comma 346 prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La l. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 1, dispone che “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni…”. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato La l. 28 dicembre 2015, n. 2008 (legge di stabilità 2016) è intervenuta sull’art. 13, comma 1, della l. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, prevedendo l’obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni.
La legge 29 luglio 1978 n. 392 all’art. 79, in tema di locazioni ad uso commerciale prevede che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
Sulla legittimità della registrazione tardiva e, quindi, sulla sanabilità in caso di totale omissione della registrazione del contratto.
Nell’ipotesi in di contratto non registrato in toto, come rilevato dalla Suprema corte di Cassazione in esame “il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, tale nullità è sanabile.
La previsione di una sanatoria “per adempimento” appare coerente, rileva la Cassazione, con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” con la precisazione che entrambi i termini sarebbero da intendersi in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale.
In senso conforme si era espressa precedentemente la Cassazione con sentenza n. 10498 del 28 aprile 2017 disponendo che “In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998”.
Per la Cassazione l’interprete è, quindi, chiamato a confrontarsi con nullità impropria o atipica perché il contratto produce effetti almeno a fino a trenta giorni dalla sua stipulazione, per poi diventare nullo. E’ infatti superfluo rilevare che la nullità dovrebbe attenere alla fase genetica del contratto e non all’inadempimento di un obbligo quale è quello della registrazione. La sanzione legislativa per omessa registrazione del contratto viene, quindi, ricostruita in termini di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità.
Sull’efficacia retroattiva della sanatoria.
La legittimità di una registrazione tardiva comporta, poi, la possibilità di riconoscere a tale adempimento tardivo l’effetto di sanare la nullità sancita dall’art. 1, comma 346 a l. 30 dicembre 2004 n.311 per la mancata registrazione del contratto.
La Cassazione ha infatti ravvisato nella nullità in esame i seguenti caratteri:
– sul piano morfologico, di nullità per difetto di un co-elemento di validità extranegoziale
– sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento (dell’obbligo di registrazione).
Tali peculiarità della nullità in esame non porrebbero la sanatoria, rectius convalida dell’atto nullo, in contrasto con l’art. 1423 c.c., laddove è disposto che il contratto nullo non può essere convalidato se la legge non dispone diversamente, e con quella lettura restrittiva che ravvisa nella convalida del negozio nullo un’ipotesi eccezionale prevista in alcuni casi tassativamente determinati
Sull’accordo simulatorio cui consegua non già la tardiva registrazione dell’intero contratto ma solo quella del patto dissimulato.
Diversa ipotesi è quella della simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato recante un canone inferiore, cui acceda il cd. “accordo integrativo” con canone maggiorato.
In tal caso, infatti, rileva la Cassazione nella sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 la pattuizione a latere (di regola denominata “accordo integrativo”) che non è registrata, è destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato riconduce all’istituto della simulazione con la conseguenza che la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione.
Tale convenzione negoziale è nulla ex art. 1418, comma 1, c.c. perché ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (violazione dell’art. 53 della Costituzione che impone l’obbligo di concorrere alle spese pubbliche).
Concludendo, occorre distinguere le seguenti ipotesi:
- Omissione totale di registrazione del contratto
- Registrazione del solo contratto simulato
Nel primo caso il contratto che viene registrato contiene sin dall’inizio l’indicazione del reale corrispettivo della locazione e, quindi, del canone effettivamente dovuto e, conseguentemente, in tale ipotesi non viene in considerazione un vizio genetico dell’atto ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente che potrà essere sanato con la registrazione tardiva e, dunque con l’assolvimento dell’obbligo tributario che farà retroagire gli effetti del contratto al momento della conclusione.
Nel secondo caso, invece, la fattispecie della simulazione relativa del canone locatizio e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore, risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, perché è volta a eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione ed è fulminata da una nullità virtuale insanabile che non è tuttavia idonea a travolgere l’intero rapporto e, quindi, anche il contratto registrato.
Per la Cassazione, infine, norma speculare in via interpretativa all’art. 13 della legge 431/98 è l’art. 79 della legge n. 392/78 nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
Leonardo Vecchione
Avvocato in Roma